80後港女買樓中伏，比經紀呃鳩，元老點評?

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80後阿賢一年半前被高成數按揭吸引購物長實海之戀，差點中伏撻訂輸37萬元。
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近年發展商推售新盤，多以自家高成數按揭吸引首期不足買家入市，80後阿賢一年半前就中伏，差點撻訂輸37萬元。她和男友見長實(1113)荃灣海之戀有高成數按揭心動入市，然而最終銀行以他們收入不足為由不批八成按揭，令她覺得「唔係好似佢（樓盤）廣告咁講咁易上會囉！」曾經煩惱、不開心，害怕撻訂損失血汗錢，最終慶幸家人借150萬元，由預算兩成首期150萬，變付四成首期300萬元，最終驚險上車。
阿賢和男友2017年中以約742萬元購入海之戀一個實用391方呎的一房單位，她由細到大住荃灣，「唔想離開荃灣，見新樓盤，近西鐵站又近海，我哋鍾意！」同區有其他新盤，偏偏選擇海之戀，笑言：「可能個名靚啲！」但其實最重要原因是「畀上會吸引，諗住新樓較容易上會，但最後唔成功！」她續稱：「當初話好容易上，一上可以上八成，最後唔得！」，「發展商唔係好似佢廣告咁講咁易上會囉！」
海之戀價單顯示，其中一個安排適用於建築期付款辦法是「成交金額85%第一按揭」，買方可向發展商旗下財務公司或相關銀行，申請最高達85%按揭，並列出4項條款，包括提供入息證明、按揭年期不長於25年、首3年息率P減2.25厘其後P、以及指定律師行辦理並由買家負責。同時列明有關一按條款及申請安排及批核一概以第一承按人最終決定為準，與賣方無關，且任何情況下賣方毋須為此負責。
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阿賢和男友2017年中以約742萬元購入海之戀一房單位，最終銀行以收入不足為由拒批八成按揭。
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他們是首置客，合共約150萬元預算，相當於海之戀定價742萬元單位的兩成首期，如果發展商可以提供八成半按揭，是預算之中。阿賢表示：「睇啲條款我哋覺得符合晒，但最終相關機構及銀行真係做唔到。經紀又同我哋講一定做到，佢話無問題、好容易做到，仲話發展商會去幫手，結果係唔成功。又唔可以話佢（經紀）呃我，係誤導咗我。（會追究嗎?）而家唔追究啦！」
當時銀行不批八成按揭，「有啲困擾，有啲煩，本身計劃上到會，當時佢（樓盤）sell好容易上到會，最後原來唔係咁嘅一回事。」她強調：「我哋有盡消費者責任，因為真係透過好多唔同渠道、問咗好多地方、去過好多銀行，最後都係唔成功，唔係去咗一、兩間就算！好多間銀行都試過，結果都係唔批，都有五、六間銀行，原因係入息，擔心我哋負擔能力。」她補充，銀行指他們未能通過壓力測試。
一直不想做「父幹族」，最終成功還是靠父幹，「好彩屋企人幫到手，如果無，可能真係要撻訂。」以目前他們購入單位計，臨訂相當於成交價5%，撻訂即損失約37萬元。家人最終幫助支付150萬元，連同他們預算150萬元，合共支付300萬元做首期，即支付四成首期，「如果日後換樓或再買樓會小心，計清楚所有，未必次次咁好彩屋企人可以幫到手。」對於長實這個發展商，她感到：「我第一次買樓，第一次接觸長實，同我預期中有……我唔可以話講大話，但佢無盡力幫我哋囉！」
成功上會，發展商又遲交樓，對於可與家人共住的他們而言影響不大，「但我有啲朋友因為遲交樓，佢哋係租樓住，咁就會影響到佢哋預算。」幾經辛苦上到車，「景觀同預期唔爭太遠，但單位接近400呎，行入屋嗰陣時感覺好似細好多，無400呎咁，好滿意又講唔上，但可以接受。」至於樓價升跌，她認為：「我自住，所以樓價升跌對我嚟講，當然樓價升會覺得開心啲啦。如果跌係會有啲唔開心，因為未供完已經跌咗，但無辦法啦！」
中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，發展商通常透過旗下財務公司提供高成數按揭，但普遍沒有預批服務，而且各家發展商提供的審批準則不同，例如有的發展商審批準則相當於銀行審批貸款要求、有的發展商卻毋須通過壓力測試，令準買家很難掌握。建議買家除了留意價單所列明相關貸款條款及息率，亦必須向發展商查詢相關審批準則。
她續稱，如果準買家向銀行進行預批，如果連銀行也審批，一般發展商旗下財務公司都通過相關按揭貸款。然而關鍵在於銀行與發展商旗下財務公司所審批按揭準則難脗合，例如買家想借八成按揭，但金管局規定樓價1,000萬元，銀行提供貸款上限為五成。她建議消費者尤其注意供款佔收入比例，一般要求供款不高於月入一半，而壓力測試下，供款不高於月入六成。
她指出，以往所謂的「包按」，即毋須入息證明就可以審批的高成數按揭，目前已近絕迹，近年很多發展商提供的一按高成數的條款已改變，需要足夠入息證明以至信貸記錄。
此外，她提醒消費者留意高成數按揭息率，首兩年或三年提供低息優惠，但其後息率由P減1厘跳升至P加1厘水平，息率跳升，供款負擔大增。通常這類按揭均是過渡形式，建議消費者考慮日後轉按的可能性，如果選用這類按揭，往後轉按至銀行，按揭成數一般降至五至六成不等，當中存在首期差額，如果樓價升，首期差額較少，相反樓價跌，首期差額較多，業主要留意日後額外開支。
記者：陳家雄

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