30出頭港女月入三萬兼有樓，ericliu 有乜睇法?
 
【理財個案．加按投資】今次理財個案主角，是一位年逾30歲女生，擁有一間自住物業，希望透過加按套現，賺得更多。
撰文：諗Sir （Homeblogger HK）｜圖片：新傳媒資料室
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諗Sir :你好。小妹今年30多歲。很幸運，2009年買入私樓自住用，到現在樓價已升到400至500萬元，現還欠銀行約100萬元左右。
本人收入也算穩定，每月30,000元左右。現考慮把現樓加按，得到100萬元資金再作投資。請問可行嗎？
如想動用此筆資金作中長線股票投資，有甚麼股票可考慮？除了股票外，有否其他投資建議？本人正為日後退休保障努力中，希望可盡快達到財務自由。
謝謝諗sir的專業意見。
讀者Natalie上加按投資的考慮股票是不能用於中長線投資，除非是上市公司主席或其關聯人（即印股票出來那位）。
不少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯，究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑，更何況2008年跌市未算慘烈，將樓加按來買股票者，真要有很高心理質素才可為之。
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讀者於2009年買入私樓自住用，到現在樓價已升到400至500萬元。
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至於按樓買債，絕不可將錢投入B級或更低評級之債券為主的債基，股債基金更加不可，時常將CALL MARGIN水平控制在25%或更保守的為佳。
原本自住的私樓應加按至五成然後轉正出租用途，這樣就可增強下次買第二房時的借貸力。
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諗sir表示，少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯，究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑。
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提高借貸力讀者人工30,000元，原本借貸力為388萬元（30,000 ÷10,000×50%×2.59*）。
若轉正用途加上備妥文件，在假設每月租金15,000元下，借貸力可增至524萬元〔（30,000+ 15,000×70%）÷10,000×50%× 2.59〕。
這意味讀者加些少首期再等下靚價，就夠買第二間樓了。
一生三宅輕易完成如讀者結婚，夫婦收入共50,000至60,000元，即可以丈夫單名買樓，一生三宅就輕易完成。
所以很多事只要肯了解及做得細緻，看似很難的「買三間樓」，其實普通打工仔都能做到。
或有人會問：「買股都算不錯，好似港鐵（00066）同中銀香港（02388）都賺價超過四成，何不買股而放棄升到太高之樓市？」
筆者只好說，看倌若有心追逐價差低買高賣，就買股票；若想交低首期然後由租客幫你供十幾年樓，就揀買樓。
買樓收租似隻龜惟一味想追逐低樓價才入市，只好說持住宅未滿三間者暫不夠格。
所謂「夠格」，是夫婦共有三宅，一自住，另夫婦每人一間收租作退休支出是必須的。
有齊三間住宅，就可將買樓變成為純投資行為，此時睇價升跌出入市沒有問題，但都要問問自己睇市究竟有幾準？如果唔準，都係利用樓市槓桿，靠租客幫手吧。
買樓收租似隻龜，買股票賺價係兔仔。而筆者打從銀行工作開始時常見客，現在開投資教室亦見不少同行，發現有齊兔仔能力而又肯跑快的人很少。
股票定價原理那麼買股票收息好嗎？根據1990年度諾貝爾奬得主William F. Sharpe的股票定價原理：
股價 = 將來預期派息/（預期下年度增長率 – 再投資額×股本回報率）
如一隻股票派息減少，即其再投資額（earning ratention ratio）上升，那上述方程式之分母會變細，即股價會上揚；相反，股票派息增加，意味公司再投資的金額減少，股價大多下跌。
所以一隻股票狂派息，就等同沒有future growth。
希望用Sharpe的說話，打消讀者希望簡單買股又有息派這個「願望」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
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發表於 2018-6-4 10:06 PM
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