36歲公務員月入二萬五，兩層樓收租，元老點評?

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36歲公務員擁兩間樓 加按買債基 每月出多半份糧 | 理財個案諗sir
        on August 5, 2018 at 3:28 am

【理財個案】今次有公務員讀者來信，想問問諗sir理財意見，在擁有2間樓，以及$90萬現金下，如何可錢搵錢賺更多，當中買債基收息，又是否tym策。
撰文：諗Sir  （ Homebloggerhk ） ｜圖片：新傳媒資料室、iStock、網上圖片

諗SIR你好本人是收息101及103的學生，今年36歲，公務員，月入$25,000，惟薪酬再加機會不大，最多也是約$33,000左右。
已婚，太太32歲，月入$23,500，沒有物業。已有一名一歲小朋友，打算兩年內再生多個。
名下有早年買落的兩間樓出租。一間收租$17,500，月供$11,000，市值約$670萬，尚欠$280萬。另一間收租$10,000，$月供6,500，市值 約$400萬，尚欠$165萬。
如有必要，父母尚有額可作擔保。另外正租住其他物業，月租約$11,500。
此外最近有一筆現金約$90萬可用作投資，正考慮不同的收息方法，不過而家正值加息週期，擔心未必是入市的最好時機。
希望換一間平價三房自住，同埋保番一間收租，其餘錢放在收息產物，咁可能個個月收一個月糧都未定。
如果將所有錢夾硬比埋老婆上車，個個月都沒正現金流，同埋面對樓市下跌風險。
而如果按兵不動就效益比較低，而家都幾心大心細，一生三世已成其二，不過人工基本上都比較低，如果主力放在債基，個個月都出雙糧，如果放在樓，就負擔好大。
還望諗sir指教庸才，感謝。
讀者上

諗SIR回答呢位公務員$25,000人工，36歲有兩間樓，仲要係供滿大半! 證明理財只要有方法，想過好一點的生活不難。誠言小富由儉、大富由天。
雖1971年過後單靠儲蓄已不可致富，出糧紙幣已被政府「印走」大半。今時你為30年後退休生活就像1988為晚年儲錢，當年兩房住宅賣廿幾萬、三房四十萬，究竟數字表示咩由2018年看倌自決。
因此成小富，除了儲蓄更要識時務，更要好好解讀政府比我地嘅訊息。近廿年政府力推的財務政策有2000年強積金、2002年又叫人係時候買樓、2010年又出辣招阻止人買樓、2018年又出個公共年金。
呢位公務員$25,000人工，36歲有兩間樓，仲要係供滿大半! 證明理財只要有方法，想過好一點的生活不難。

債基於加息週期不受壓睇返轉頭，只要你同政府的方案做相反，腰纏萬貫是肯定的。所以政府金融精英一早作出提示，錯只係我地平民唔識解讀。
讀者就係近年聽得明佢老闆講咩，積極買樓，依家賬面賺六百幾萬，物業市值共一千萬，對於兩萬幾銀月入人仕而言不錯。咁既情況之下，咪有心情下年再生一個囉。
至於下一步，絕不要因賬面賺價而飄飄然，緊記自己對於市場力量仍是很渺少。由於借貸力七百餘萬已用過半加上現金水平少，所以唔應該急買第三間樓，何況佢只36歲，距離45歲大限仍有時間，不急買。
債基於加息週期不會受壓，美國聯儲局由2013開始收水由負利率開始，2015年正式有正利率之加息，債基都不呈大跌之象。2018年債基價格有跌，但跌幅當然少於股市，更少於人民幣。
只要你同政府的方案做相反，腰纏萬貫是肯定的。所以政府金融精英一早作出提示，錯只係我地平民唔識解讀。

公務員再加薪空間不大不少人希望買賣投資物賺價，但由於人性的貪婪，大部份想靠賺價去提早退休的人，終其一生都在勞碌。
筆者建議是先讓一步，坐慢車月月收息，就當遇上金融風暴好似2008，捱下價跌些少就無事，一年內升得返跌市之前個價。
股票投資人當年多沒頂，但筆者唔係話股市無人贏大錢，例如莊志雄博士就係出色一位。莊志雄博士為信報前研究部主管，今時已參與Homeblogger團隊，你可看看要在股市贏錢，究竟要去到如何功力。
現時90萬可部份作投資，另記緊將手上樓房加按盡，應可多按150萬在手。由於現時加按最多只按六成，故加按不太會為讀者引入call loan風險。同時多了現金在手，那就對應了讀者計出現金流效益低之問題。
不少人希望買賣投資物賺價，但由於人性的貪婪，大部份想靠賺價去提早退休的人，終其一生都在勞碌。

加按投資每月多半份糧出在此提出讀者於課程後對個人財務位置之分析有了條理，識計出自己強弱及預期執行後的財務狀況，識得自己推演就有了生路，值得恭喜。
有現金後水平應在240萬水平，可拎一半投資收息103的債基C餐及E餐，每項60萬，12%及15%的收息平均在13.5%/年，120萬投入月月可收13.5K，等於每個月多半份糧出，已很不錯。
同時用C及E餐已有一定避險因素，相比用A餐收25%已降低不少風險。隨後一至兩年收住息去等時機，遠比乜都唔做好!

自拍男

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