公務員夫婦住宿舍月入五萬多，投資兩單位收租，yahoo33點評?
 
個案主角：陳先生（36歲），公務員，月入約3萬元；陳太太（36歲），社福機構人員，月入約2.6萬元，二人育有一對子女。一家四口現居於宿舍，月租1,500元，他們聯名持有一私人物業作收租用途，市值約480萬元，現以12,500元放租。
理財目標：想把手頭物業改由太太單名持有，再加按及連同手上現金作首期，買同區之物業（由陳先生單名持有）作收租用途，預算樓價500萬元以下。
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陳先生（36歲，公務員）的目標是：
（1）把手頭上聯名物業拆契改為太太（36歲，社福界）單名持有，再加按及連同手上現金作首期，買同區之物業（陳先生單名持有）作出租用途，預計樓價為500萬元以下；
（2）如這方法不可行，還有其他投資增值方案嗎？
兩夫婦的財政情況如下：
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註1 : 投放了55萬元在家人生意上，每月可取得5,000元投資回報，這55萬元可隨時取回
註2 : 尚餘約13年供款年期
在將現出租物業拆契、加按想法上，筆者有以下溫馨提示：
（1）由聯名轉至單名持有時，需付一半樓價（即240萬元）的印花稅 – 現為36,000元；
（2）銀行亦會要求根據陳太的付款能力重新審批按揭，由於是出租物業，最高按揭額為樓價六成（288萬元），但可將租金收入一併計算作入息（總入息約38,500元）；若以年息2.5%，又維持相若的供款額，可考慮25年年期，每月供款12,900元，最低入息29,500元，並可套現約98萬元，若減去要支付的印花稅，淨套現額為約95萬元。
至於構思中的新購出租物業，若敘造六成按揭，年息2.5%，30年年期的話，首期及相關費用約220萬元，每月供款約11,800元，最低入息要求約28,500元，符合陳先生現入息水平，所以最大考慮便是能否籌措到所需首期。若能將現物業套現95萬元，連同放在家人生意的55萬元，總資產共150萬元，另外每月25,000元盈餘可供處理、增值，要怎樣才能滾存至220萬元呢？
筆者這樣看：
（1）陳先生並沒有提及本身有多少現金作緩衝儲備，但這極有實質需要，建議陳先生先預留6個月支出（約30萬元）於銀行活期戶口；
（2）若已有此緩衝儲備，可考慮將每月一半儲蓄（12,500元），連同套現出來的95萬元投放在投資、增值方案，假設平均年回報6%，兩年後此組合料可累積至約139萬元，連同餘下的每月12,500元和放在家人生意的55萬元，總資產共224萬元；
（3）由於套現後仍未有足夠彈藥再入市，無可避免地要再努力累積資產，若兩年後樓市仍然處於亢奮狀態，可繼續維持這策略，直至合適時間，是一個進可攻、退可守的策略，切勿太意氣用事，為入市而入市；
（4）投資組合方面，可選收租／息股票或基金，此類組合能提供較穩定派息，在現時波幅較大的情況較為合適！若決定不再買樓，可改選用年金方案，為自己退休後製造「長糧」，若維持每月供款12,500元，以15年供款計算，若60歲開始收取年金收入，每月可收取23,000元直至終老，也是不錯的選擇！
陳先生終有一天退休及須交還宿舍，屆時或需收回其中一幢出租物業自住，令被動收入減少，這對日後退休生活有多大影響呢？筆者建議應及早檢視。 |
發表於 2018-9-5 11:43 PM
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