夫妻兩人月入共9萬不夠用，希望一生三宅，Thomp 點評?
大把人月入9千都冇 
個案主角：胡先生和太太同為在職入士，今年37歲，每月打工收入合共8.7萬元（已扣強積金），還未計投資車位和股息收入。可是，在扣除一切開支後，每月盈餘不足5,000元。目前他們持有兩個物業、一個車位，其中位於將軍澳的兩房物業屬自住用途，月供1.55萬元。另一物業為大圍區的開放式單位樓花，月供1.45萬元。還有一個沒有按揭、市值180萬元的將軍澳車位。他們手持現金40萬元，正計劃生育。
理財目標：尋求財富增值，增加現金流；換同區或附近之3房物業，長遠達致一生三宅；及想知道甚麼是債券基金及如何操作。
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胡先生你好，多謝你的來信和一直的支持！本人根據你提供的個人及家庭狀況作出以下的回應，希望能助你更清晰了解現時的財務狀況，以達成理財目標。
先看看收支及資產負債表：
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註：大圍樓花以胡先生名義持有，自住物業則以太太名義持有。
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現時坊間頗流行「債基」這個名詞 ，其實「債基」是指投資在債券類別的基金，有些債券基金會以現金方式，每月、每季、每半年或年度化派發債券利息給投資者。現時此類債券基金的派息率由3至8%不等，派息率的多寡一般視乎債券基金的貨幣、類別和組合而釐定。投資債券基金的風險一般較股票基金為低，但亦不是全無風險，其潛在風險包括信用風險、提前贖回風險、通脹及利率風險等。
債券類別大致可分為政府債券和公司債券，各有投資價值及潛在風險。例如政府債券，雖然風險較低但派息率亦相對偏低；相反，公司債券價格波幅偏高，但派息率一般亦較可觀。投資者必須注意，合適的投資產品需按照個人的風險承受能力和年期再作決定！
未生育 財務負擔已重
胡先生現時的財務負擔頗大。來信並沒有說明夫婦二人的退休儲蓄保障及薪俸稅儲備。此外，他們估計在今明兩年尚有約20萬元的特別開支，而夫婦二人又各有未還清按揭的物業。因此，現時手持的40萬元現金只適宜留作儲備，這筆錢亦只夠他們大約4個月的日常生活開支！
胡氏夫婦正考慮生育。事實上，分娩安排可以豐儉由人；至小朋友出生，除非遇上意料之外或其他不尋常的開支，否則在嬰兒階段並不需要太大的理財預算。但當子女日漸成長，是否需要其他生活配套？至入學階段，又是否需為了優質校網而搬遷？以上種種都可能牽涉較大的財務預算。故此，胡先生必須小心檢討及重置現時的生活開支，謹慎理財，盡量提升儲蓄能力，去面對將來的財務需要。
換三房單位的考慮要素
在選擇同區或其他區域的3房單位，在價格上可有很大的差異，以下我會以一個基本樓價約900萬元的3房單位作例子說明。按現時政策，樓價800萬元或以上的單位需付五成首期，其他開支預算如下：
購入一個900萬元單位的首期預算安排
樓價：900萬元
首期：450萬元（樓價的50%）⋯A
地產代理佣金：9萬元⋯B
印花稅：33.75萬元⋯C
置業支出總額：（A+B+C）= 492.75萬元
按揭供款預算安排
按揭金額：450萬元
還款年期：30年
按揭利率：2.3%
每月供款：17,316元
壓力測試對按揭申請人的每月入息要求：41,700元
不論在安排首期抑或申請按揭方面，胡太都必須將手持的自住將軍澳物業先放售才去置業，但有以下幾個重點需要留意：
- 在出售自住物業、扣除剩餘按揭貸款後所得之利潤，是否足夠支付目標3房單位的首期？
- 如何解決換樓期間的居住問題？我建議他們跟買家協商，以短期租約形式在舊居繼續居住，直至可搬遷到新購置單位為止。
- 先向銀行諮詢，目標單位經壓力測試後的每月收入要求，若只靠太太的收入不足以通過測試，便需要附加先生的入息作擔保。
- 往後幾年進入加息周期的機會較高，故此胡氏夫婦在預算供樓開支時，必須以壓力測試後的供款能力作標準釐定，以策萬全。
手持車位回報率偏低
首先胡先生需要好好策劃和分析其財富增值能力。他現時手持一個車位和一個投資物業。車位的回報是1.6%（以每月租金2,950元，除以買入價180萬元計算），以長線投資的角度來看，回報並不理想！胡先生或需寄望車位價格上漲以套現圖利！
至於去年購置的大圍樓花，最快亦需待明年5月才收樓及安排租務事宜。租金回報率方面，需按照單位質素、市場定價，及在扣除按揭貸款、管理費和差餉後才可計算。由於現時的政策規範，業主必須在置業後3年後買賣，才可獲豁免繳付額外印花稅，因此建議胡先生留待2020年後，按當時單位市值再考慮是否放售此物業。
至於胡先生長遠能否做到一生三宅的目標，現在仍言之尚早。重點取決於他們將來的人生目標，亦需按未來市況而決定。始終人生的際遇、機遇與經濟市場同樣千變萬化，沒有不可能的事，同時一些不能預算的事亦有機會發生。故此我建議胡先生找專業的理財顧問作詳細的理財分析和定期檢討，以助他達致長遠的人生目標。 |
發表於 2018-10-10 02:41 PM
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