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標題: 30出頭港女月入三萬兼有樓,ericliu 有乜睇法? [打印本頁]

作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:06 PM     標題: 30出頭港女月入三萬兼有樓,ericliu 有乜睇法?

  



【理財個案.加按投資】今次理財個案主角,是一位年逾30歲女生,擁有一間自住物業,希望透過加按套現,賺得更多。
撰文:諗Sir (Homeblogger HK)|圖片:新傳媒資料室
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諗Sir :你好。小妹今年30多歲。很幸運,2009年買入私樓自住用,到現在樓價已升到400至500萬元,現還欠銀行約100萬元左右。
本人收入也算穩定,每月30,000元左右。現考慮把現樓加按,得到100萬元資金再作投資。請問可行嗎?
如想動用此筆資金作中長線股票投資,有甚麼股票可考慮?除了股票外,有否其他投資建議?本人正為日後退休保障努力中,希望可盡快達到財務自由。
謝謝諗sir的專業意見。
讀者Natalie上加按投資的考慮股票是不能用於中長線投資,除非是上市公司主席或其關聯人(即印股票出來那位)。
不少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯,究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑,更何況2008年跌市未算慘烈,將樓加按來買股票者,真要有很高心理質素才可為之。
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讀者於2009年買入私樓自住用,到現在樓價已升到400至500萬元。
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至於按樓買債,絕不可將錢投入B級或更低評級之債券為主的債基,股債基金更加不可,時常將CALL MARGIN水平控制在25%或更保守的為佳。
原本自住的私樓應加按至五成然後轉正出租用途,這樣就可增強下次買第二房時的借貸力。
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諗sir表示,少30出頭的讀者未經歷過2008年金融海嘯,究竟心理質素能否處理下一波港股大跌浪成疑。
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提高借貸力讀者人工30,000元,原本借貸力為388萬元(30,000 ÷10,000×50%×2.59*)。
若轉正用途加上備妥文件,在假設每月租金15,000元下,借貸力可增至524萬元〔(30,000+ 15,000×70%)÷10,000×50%× 2.59〕。
這意味讀者加些少首期再等下靚價,就夠買第二間樓了。
一生三宅輕易完成如讀者結婚,夫婦收入共50,000至60,000元,即可以丈夫單名買樓,一生三宅就輕易完成。
所以很多事只要肯了解及做得細緻,看似很難的「買三間樓」,其實普通打工仔都能做到。
或有人會問:「買股都算不錯,好似港鐵(00066)同中銀香港(02388)都賺價超過四成,何不買股而放棄升到太高之樓市?」
筆者只好說,看倌若有心追逐價差低買高賣,就買股票;若想交低首期然後由租客幫你供十幾年樓,就揀買樓。
買樓收租似隻龜惟一味想追逐低樓價才入市,只好說持住宅未滿三間者暫不夠格。
所謂「夠格」,是夫婦共有三宅,一自住,另夫婦每人一間收租作退休支出是必須的。
有齊三間住宅,就可將買樓變成為純投資行為,此時睇價升跌出入市沒有問題,但都要問問自己睇市究竟有幾準?如果唔準,都係利用樓市槓桿,靠租客幫手吧。
買樓收租似隻龜,買股票賺價係兔仔。而筆者打從銀行工作開始時常見客,現在開投資教室亦見不少同行,發現有齊兔仔能力而又肯跑快的人很少。
股票定價原理那麼買股票收息好嗎?根據1990年度諾貝爾奬得主William F. Sharpe的股票定價原理:
股價 = 將來預期派息/(預期下年度增長率 – 再投資額×股本回報率)
如一隻股票派息減少,即其再投資額(earning ratention ratio)上升,那上述方程式之分母會變細,即股價會上揚;相反,股票派息增加,意味公司再投資的金額減少,股價大多下跌。
所以一隻股票狂派息,就等同沒有future growth。
希望用Sharpe的說話,打消讀者希望簡單買股又有息派這個「願望」。
*2.59用作計算在目前息率水平,每10,000元還款能力中,銀行可借出的貸款金額,換算後得出數目單位為百萬元。
編按:諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected],主旨列明「諗sir樓換樓」。
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作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:07 PM

特衰正苦岩岩先公報香港人薪水中位數係月入1.8萬
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:08 PM

秘撈 = 做雞
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:09 PM

唔怪得港女個個大字瞓係度就有錢收
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:10 PM

個個搵三皮野,香港冇窮人
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:12 PM

唔怪得港女個個做小三、同居、失身、未婚懷孕
作者: ericliu    時間: 2018-6-4 10:27 PM

女人先識搵錢慳錢
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 10:34 PM

女人先識搵錢慳錢
ericliu 發表於 2018-6-4 10:27 PM
高爾夫球
作者: kitty98    時間: 2018-6-4 11:33 PM

其實30歲月入三萬唔算多算正常lor
作者: 迦樓羅女王    時間: 2018-6-4 11:33 PM

唔怪得港女個個做小三、同居、失身、未婚懷孕
自拍男 發表於 2018-6-4 10:12 PM
... 計比例 , 香港好好低羅
作者: 迦樓羅女王    時間: 2018-6-4 11:34 PM

其實30歲月入三萬唔算多算正常lor
kitty98 發表於 2018-6-4 11:33 PM
K兄咁講 , 我想撞牆
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 11:42 PM

其實30歲月入三萬唔算多算正常lor
kitty98 發表於 2018-6-4 11:33 PM
月薪幾多
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 11:42 PM

... 計比例 , 香港好好低羅
迦樓羅女王 發表於 2018-6-4 11:33 PM
印度都好低
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 11:43 PM

K兄咁講 , 我想撞牆
迦樓羅女王 發表於 2018-6-4 11:34 PM
me too
作者: 自拍男    時間: 2018-6-4 11:43 PM

K兄咁講 , 我想撞牆
迦樓羅女王 發表於 2018-6-4 11:34 PM
捱生捱死幾十年都未有15K
作者: kitty98    時間: 2018-6-5 12:08 AM

15# 自拍男


咁係你既問題
作者: 自拍男    時間: 2018-6-5 12:12 AM

15# 自拍男  

咁係你既問題
kitty98 發表於 2018-6-5 12:08 AM

賺錢能力低 = 男人最痛     
作者: kitty98    時間: 2018-6-5 12:16 AM

17# 自拍男


唔一定, 周永恆都一樣大把女
作者: 自拍男    時間: 2018-6-5 12:19 AM

17# 自拍男  

唔一定, 周永恆都一樣大把女
kitty98 發表於 2018-6-5 12:16 AM
有頭毛
作者: 胡生    時間: 2018-6-5 01:01 AM

捱生捱死幾十年都未有15K
自拍男 發表於 2018-6-4 11:43 PM
x2.. 冇錢買樓
作者: 港燦男    時間: 2018-6-5 09:06 AM

x2.. 冇錢買樓
胡生 發表於 2018-6-5 01:01 AM
冇錢食女
作者: 迦樓羅女王    時間: 2018-6-5 09:25 AM

冇錢食女
港燦男 發表於 2018-6-5 09:06 AM
所以 ... 26FUN是我家
作者: 港燦男    時間: 2018-6-5 10:13 AM

所以 ... 26FUN是我家
迦樓羅女王 發表於 2018-6-5 09:25 AM
甩毛之家
作者: kitty98    時間: 2018-6-5 03:27 PM

20# 胡生


食政府住政府幾好
作者: 港燦男    時間: 2018-6-5 04:00 PM

20# 胡生  

食政府住政府幾好
kitty98 發表於 2018-6-5 03:27 PM
食阿爺住阿爺最好




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