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娛樂滿紛 26FUN» 測試區 » 吹水版2014to201907 » 李嘉誠的地產運營模式其實已被內地房企淘汰。
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發表於 2015-9-28 02:30 PM | 只看該作者

李嘉誠的地產運營模式其實已被內地房企淘汰。

　最近《別讓李嘉誠跑了》壹文在網絡上熱傳，猶如在輿論場中投入重磅炸彈，引起熱議。當然，很快長和系繼續回應沒有撤資這回事，而且有買有賣，屬於正常商業行為。國家發改委也有負責人回應，中國要形成更加法制化、國際化的營商環境。

　　先不提這文章是否涉及道德綁架，僅就地產行業而言，目前在內地李嘉誠持有物業僅剩20萬平方米。但就事論事地說壹句，即使長和系不跑，它在內地也屬於被越來越強大的內地房企淘汰的前浪。

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發表於 2015-9-28 02:30 PM | 只看該作者
　李嘉誠關於買地的名言“地段、地段、地段”壹直是民間房產投資者的金科玉律，但在中國的房地產界，李嘉誠更是“囤地”帶頭人。比如2014年就有媒體報道，位於北京中央別墅區溫榆河板塊的譽天下別墅，1993年長江實業就作為大股東之壹參與開發該地塊，2003年長實全資擁有該項目，2008年別墅才開始壹期上市，最後完工時間預計是2018年。也就是說，長實相當於用了1/4世紀開發壹個項目，而項目則從當年的荒蕪之地，變成了千萬級別的別墅區。另外，截至2014年二季度，長實29個項目9年只完成了1/3.
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發表於 2015-9-28 02:32 PM | 只看該作者
　再比如2010年8月，國土資源部曾經通報，截至2010年8月中旬，全國有閑置土地2044宗。媒體關於這壹事件的深挖結果是：央企是囤地大戶，但港資開發商才是囤地老手。比如新世界中國囤地濟南，壹個商務樓項目因囤地獲利約300多倍。
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發表於 2015-9-28 02:33 PM | 只看該作者
　　在上世紀90年代，許多港資開發商進入中國，他們不像內地房企，壹蓋好房子就急吼吼地賣了回籠現金再奔赴下壹個項目，老謀深算的港資富豪們認為房子不值錢，土地才值錢，所以，他們更喜歡購入壹二線城市市中心的位置，然後開始放長線釣大魚。等到這些區域出現了爆發式增長，港資房企才會開始慢慢開發，定位於高端市場，采取以利潤為導向的模式進行運營。除了住宅，他們還會開發商場、酒店、寫字樓、涉外公寓等全系列產品，不放過任何可能的利潤空白點。
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發表於 2015-9-28 02:35 PM | 只看該作者
　而出於借鑒這些港資企業的成功經驗、稅收、就業等諸多方面考慮，地方政府會優先考慮這些企業過來進行投資，甚至短期內會給予稅費、地價上的優惠，以此博取中長期的稅收與就業的效益。

　　憑借香港開放的融資環境、成熟的發展體系以及長線投資、長期囤地的開發方式，長實地產(長江實業、和記黃埔)、九龍倉、新世界、新鴻基、瑞安房產、嘉裏建設等在內地獲得了豐厚的利潤。
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發表於 2015-9-28 02:36 PM | 只看該作者
　　但這種高利潤、慢周轉的方式也有弊端。已故船王包玉剛旗下的九龍倉，擁有收益優良的收租物業，投資目光精準，但2012年其高層周安橋也曾以九龍倉在內地18年的發展和萬科進行比較，稱後者規模漲了千倍，九龍倉只漲了十倍二十倍。2012年上半年九龍倉在內地的銷售金額僅為66億元，是萬科的1/9左右。
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發表於 2015-9-28 02:37 PM | 只看該作者
到了2013年，內地開發商可以說已全面超越港資開發商這個“老師”。內地的規模化地產企業壹般采用的是“5、9、12”的快速周轉模式：拿到地5個月內開工，9個月賣樓，12個月現金流轉為正。這壹模式幫助內地房企迅速占領市場，擴大規模。而港資開發商除了“現金流較穩健”這個優勢，已經很難找到可以跟內地房企匹敵的武器。
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發表於 2015-9-28 02:38 PM | 只看該作者
　在周轉速度上，無論面對怎樣復雜的政策環境與經濟背景，哪怕利潤微薄，內地房企也會為了企業繼續規模擴張與保持市場份額的戰略考慮，寧可用高價拿下土地，再用高周轉模式迅速滾雪球下去。且不說高周轉與慢周轉的優劣，在中國房地產業，慢工細活是行不通的，市場要求的是快工出細活，只有適應市場的企業才不會被拍死在沙灘上。
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發表於 2015-9-28 02:38 PM | 只看該作者
　但港資房企很難快起來，他們的管理屬於高度集權，無論是大到拿地方向、經營模式，小到推廣策略、銷售折扣，乃至給項目的外立面換壹種玻璃，是否要投整版廣告，地區總經理都需要向香港總部打報告申請批復。

　　而香港總部是怎麽決策的呢？據說，他們喜歡花錢買很多貌似專業的數據，憑數據決策。可惜內地的數據調研機構水平有限，賣出的數據往往漏洞百出。
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發表於 2015-9-28 02:39 PM | 只看該作者
　　在筆者與許多港資房企的溝通中，他們都會感覺內地市場復雜多變，不同省份之間的差異很大。內地房產政策經常會有變化，甚至不同省市的規定都不同；消費習性差異太大，要深入了解又太耗精力；產品研發能力又不接地氣，很難做出符合當地口味的樓市產品。針對高端項目的定位，在2013年限購政策之後，更是飽受打擊，即使以豪宅物業著稱的新鴻基地產，在內地市場的業績完成率每年也只有計劃的8成左右，至今其內地市場的投資比例已縮小至總額的20%左右。
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