{轉貼} 石鏡泉 - 經濟與投資 29(買甚麼樓)

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97年前，港人都以擁樓自重，數年後，港人都以擁樓為危，到今時，要不要擁樓？若要，又擁甚麼樓好？

　　由「擁樓自重」到「擁樓自危」，是因為我們經歷了個痛苦的樓價下跌近六成階段。假如樓價不跌，又是否不會出現「擁樓自危」！不一定，假設有人買入一樓，其價千萬，20年後，樓價仍要為千萬時，他會是甚麼味兒？肯定不是味兒，因為1千萬放在今時仍低息的銀行做定期，怕也應有4厘，一年定息便有40萬。這40萬元可看成是租金。如用同樣40萬，能租到這個值千萬的樓宇單位時，即是該位業主，是用了應得利息來交租，再加上這20年間的樓宇維修、差餉等等支出時，租金成本不輕，對任何一位業主言，樓宇20年不升值，就等於四驅車變成前輪帶動車，少了後輪驅動，行車（賺錢）速度會慢得多。股票要賺多些，要股價升得多，股息又派得多，同樣，靠樓宇去賺多些，亦要樓價升多些，租金收益又多些才好。

升值者 是為豪宅

　　今時那些地方或那類樓宇可以有較大的升值空間，請大家看附刊的信置（上市公司編號︰0083）業績報道，其實不單信置靠豪宅報捷，其他地產發展商也是靠豪宅好銷，才可仍賺多些。這個現象十分明顯，大家看看太古城及天水圍這兩個區的平均樓價走勢，便知到今時為止，起碼這兩區的樓仍未回見之前高峰，（其實不少港地區的樓價走勢跟太古城和天水圍是相若的），這說明了，今時樓價跟97年前的樓價，大不相同，豪宅，其價會升，其租金收益亦會跟升，而非豪宅，其價難升，租金收益就可能只為一般，不為業主帶來好回報。正所謂「同遮不同柄，同人不同命」，同樓亦會有不同的地運。

感覺好 安樂窩也

　　筆者不是散播迷信，命、運，其實就是柄。傘面、遮柄同是遮的主要組成部分。傘面檔雨，遮陽固然重要，但我們不會接觸到它，但遮柄跟打傘者有最密切的接觸點，如拿在手裏不舒服，這把傘的價值會被打折扣，當我們講豪宅的時候，重點不是千萬還是億萬的價值，而是使人住得舒不舒服的那種感覺和信心。

　　不少人有錯覺以為豪宅就一定要貴，不一定。不少發展商為使住客住得舒服，一般都會有游泳池、健身室，但如果泳池的管理員對住客愛理不理，健身室教練又是兇神惡剎的話，就算是值億萬之宅，也會不會有貼錢買難受的感覺？錢可以買到不少豪的硬件，但管理的軟件，才是使花了的錢，有沒有相對稱的豪華感受和享受，而這才是今日豪宅主人或租戶所追求的，因為今時的屋，已不是只求一宿的單位，而是要能讓你住得舒暢的安樂窩。

　　樓，我們不一定要擁有，但一個安樂窩則是人人所渴求的。在97年前，因為樓價升值快，不先擁樓增值，日後難有能力置安樂窩，但今時樓價升幅緩慢（哪些光以價錢去彰顯身價者例外），故欲置業者不一定要急於擁樓，反之應要多花時間、思考一下你的生活方式，來尋求應要找那一類的安樂窩才適合你，這安樂窩才是你的「豪宅」。

　　除非你的品味很特別，與人不同，不然你的「豪宅」，亦可能會是他人眼中的「豪宅」，雖然今時賣樓不易，但亦只有你的「豪宅」亦是人家的心頭好時，要轉手便不難。這類的「豪宅」才有較大的升值能力。

　　今時找豪宅，不一定是山頂、南區，一些有一定質素的住宅群區，能成為一個好居住環境者（這包括山、光、水、氣，尤其是好的空氣），再加上好的軟件管理，這樣的住宅，才有機會成為「豪宅」，因為它是不少人追求的安樂窩。